我是如何一步一步看呆地产的

我从去年开始写地产，梳理下来，其实是有逃跑的机会，但是前提是过去一年的时间，不能上“政策底”的当，底肯定会来的，但是肯定不是这个月。以下是最新的看法，和前情回顾。

1.地产进入到行业性的“资不抵债”，也就是说本来是一个微利的项目（不要笑，真的是微利，也就是10%到15%），折腾了两年，人员的流动，和高利息已经吃掉了行业的会计利润，仅靠不团结的融资支持可以在经济意义上救助一个一个分散的楼盘吗？

2.大家可以把所有的已经违约/展期房地产企业预收款金额加起来，也就是对居民的负债，2.5个单位（数量级自己猜），除均价，大概等于多少套，我不做任何的推演和测算。

3.20%的国有企业，80%的民营企业中损失40%的份额，会有竞争格局的改善？我们在2011到2015年的黑色5年熊市中看到了这个故事，最终国企也没有信仰金身

4.1930年的美联储加息抗挤兑，1990年大藏省“一道红线”控地产。2004年美联储加息周期抗房价，2007年很多人幻想美联储降息传统工具，事情就结了，结果2008年贝尔斯登提桶跑路，又隔了1年，2009年，花了1年才有QE动作，在这一年，体现了什么叫做那本书的名字《行动的勇气》——既没有行动，也没有勇气。

5.真正有用的政策，也是终局，可能是政府购买，但过程会长一些。看看每美日，应对风险事件，本应该放松，但是应激反应经常会往收紧，类似于有一些司机遇到风险问题本应该踩刹车，结果一脚油门过去了，复盘也没用，下次还会犯，能从历史学到的教训就是没有任何教训。

6.地产债别博困境反转了，我年初的时候认为6月份可能会迎来全面的销售反转，认为可能会有鱼尾行情，我错了。没有哪个资产的信用风险是通过负债端融资政策改善的，只有通过全面的资产端的估值重估才能渡过，比如钢铁、煤炭、过去的地产。

大家可以多多听一些歌曲缓解压力，比如，希望明天会更好！

2021-07-25  做题家反对教育9(可点链接，下文同)

人口趋势的惯性是非常强的，一旦形成了基本上不可改变。七普数据之后可以基本确定，5年内迎来人口的净减少，但比人口净减少更恶化的是，未来十年是加速老龄化的10年，正巧是上一轮60年代婴儿潮集体进入退休年龄的10年，抚养比会急剧的恶化。全国1.3的总和生育率，不少省份的总和生育率都在1以下，2以下的总和生育率就意味着没有实现人口更替，1以下的总和生育率不知道是数据统计的问题，还是上文提到的东亚禀赋呢

根据7普数据模拟的人口和抚养比（劳动力人口/总人口）变化

欧洲的总和生育率基本都高于中国，难道北欧才是发展中国家？

不用点身份证号就知道，这个一大坨风险意味着什么，这意味着，是98年房改以来，有了商品房市场以来，最大的一次行业性的信用风险，而非是个别公司的信用风险。

短周期自然是这些房企的行为，我一边负债10%的成本，一边有流动性问题，我最理性的选择自然是赶紧打八折清库存。所以中间商推动的清库存带来的销售的韧性，和新开工与拿地的拉胯，这是在6月之前的情况，在7月，销售的这点韧性都没有了，当然房子也不是说打八折就能卖，毕竟这破坏房价的稳定，进一步破坏了区域金融稳定，这就是HN某市为什么把打折的下限定在了“八五折”。

一个房企的几个数据：

7.对人的影响：12万左右的员工，负债端2000亿的预付账款对应的房子没有交房，还有买了理财的人。

8.问题没有解决之前，其他民营房企比较难在债券市场进行债券融资，共计3300亿；

资本市场的人总是有一些想法：觉得自己很重要，所以一定会有人救我

但是可能没想到两个事情：

第一个，科层体系不是一个想干什么就干什么的人格化的机构，是一个充满上下平行信息交流不畅、每个人都有自己的想法，伴随着随机游走的复杂系统，难以预测性不亚于市场本身

第二个就是，很多时候，我们觉得的自己重要只能代表过去，但是正是因为过去的这种重要，造成了一些不好的后果，所以在未来，没有我们很重要。

2021年12月3日周五。

恒大终于宣布，可能无法履行债务责任了

另外滴滴宣布从美国退市，美国SAC允许其将无法向审计机构提供信息的外国公司从华尔街交易所摘牌，大量中概股可能面临摘牌。

一个非常夕阳的行业，和一个即将夕阳的行业在这一天历史性重合。

一位好朋友看到了昨天的数据，心里的一个画面油然而生：

是古装战争剧里，一个小兵冲进大营，报报。。。报报。。打胜了。。

我想起，这个东西冥冥之中有一个印象是有个表情的

终于从尘封的电脑里面翻出了这张具有复杂意味的表情.jpg

"他郑州什么的都想涨房价，他能涨吗，涨不了，没有那个能力知道吗，跌完燕郊跌郑东，跌完郑东跌贵安，2月份房地产销售负四零，你倒告诉我怎么解释？"

“郑州也是这轮最早积极备战棚改货币化的城市之一”

".............就没有打好基础..........你能保证?......."

就拿大家都熟悉的北京学区房为例，2022年2021年作为上学压力最大的一年，对应的是2016年的婴儿潮，北京出生婴儿大概20万左右，如果按照全国的速度，则2022年北京新出生的婴儿可能也就13万到14万左右。（有准确的数据欢迎补充）

东京漂是日剧里面经典的话题，比如东京爱情故事，感慨，东京的年轻人生活压力真大，里面的人穿的好时髦。

我这两天又拾人牙慧看了下东京的房价，确实挺贵，东京年轻人不吃不喝按照平均工资大概要17年才能买上一套房子

在北京就不会

北京只需要70年。

近期地产债频繁出现展期新闻，这个东西其实对大部分人，包括专业投资人都挺迷惑的，这玩意到底算不算违约？

展期不算违约，改编不是乱编

令人失望的是，看到这些为了稳定第一做出的一系列短期行为，在中长期在不断的伤害债券市场赖以生存的基础。

但庆幸的是，林肯说过，你可以在所有的时间欺骗一部分人，也可以在一部分时间欺骗所有人，但是你不可能在所有时间里欺骗所有人。

大家可以用脚投票，告别AAA。

今年是中国信用债过去7年最差的1年，但是却是未来10年最好的一年，且行且珍惜。

如果以保利发展上涨作为房地产权益交易的“政策底”，那么时间是在去年730之后的8月初开始的，距离现在已经8个月了；债券市场也在出了1月份信贷数据后交易了接近1个月的“稳增长”.

但是大量的地产债展期、2月房贷负增长，宣告了持续了8个月的期望的彻底寄了。

所以有分析师朋友讲了，如果你只看到开个会就是政策底，那你这个分析师也太好当(pian）了吧。

因为曼德拉效应，仅仅从留存下的纸面资料，其实大部分新入行的人很少能双向评估各种事件和行为，而且会随着上一代人的老去，这种只留存在人脑中的评估会越来越少。

但是基建和房地产本来就是一个东西，是不可分割硬币的两面，一面进入黑铁时代，在经济学规律上就要求另外一个面也会进入黑铁时代。

但是大部分人都认为短期，会因为房地产下滑，导致基建的迅速上升。

通往地狱的道路往往是由美好的愿望铺砌而成的。

原田泰在1988年指出东京的房价没有任何泡沫：

1989年到1990年左右，日本有关房地产行业的现象进一步强化：

1990年3月，自以为是的大藏省，对房地产信贷进行了“总量控制”，要求一道红线

金融机构对于房地产贷款增速<总体的贷款增速。

——从1991年开始日本的房地产价格开始连续下跌

日本以接近于杀死房地产这个行业作为代价，实现了经济降低房地产依赖程度的愿望